【2022年12月】不動産　管理会社のトラブル

1件目に購入した中古区分マンションに関して、トラブルが発生しました…。

もう既にインターネットで会社名が挙がっていますので、具体的な会社名を交えて描きますが、
誹謗中傷や名誉棄損にならないよう、事実のみ記載していくこととします。

記事後半の＜対応＞に記載の内容が、少しでも同様のケースで困っておられる方や、まだ困っておられなくとも、今後のリスクヘッジにつながれば…！

不動産販売会社：株式会社 ReVie　株式会社ReVie
管理会社：ブレイズ株式会社　東京の不動産情報はブレイズ株式会社 (r-blaze.co.jp)　

＜経緯＞　
※特定を防ぐため一部情報を曖昧にしております。
①数年前に株式会社ReVieより、中古マンションをサブリースで区分購入。
②当時ReVieのグループ会社だったブレイズ株式会社が部屋を管理。　
※21年9月よりブレイズ株式会社はReVieのグループ会社ではなくなったとのこと。
※賃料は　入居者　→　ブレイズ株式会社　→　所有者（私）　という流れで振り込まれます。
③賃料が振り込まれていない月があることに気づき、ブレイズに問い合わせ
④一部賃料が振り込まれたが、2か月分は振り込まれないままで、問い合わせを続ける。
⑤ブレイズ株式会社・ReVie共にHP上に公開されている電話番号は受付代行会社とのことで、問い合わせても、「担当者不在のため、折り返します」との回答で、そのまま折り返しの連絡が来ることは無かった。また、担当者の名前、連絡先については「分からない」受付代行の会社名を聞いても「教えられない」、上司につなぐことも「できない」とあくまで電話を受けるという対応のみ。12月14日には、ブレイズ株式会社のHP上に「電話番号不通のお知らせ」が掲載されていた。
⑥ブレイズ株式会社のカスタマーサービスのLINEは約3週間全く返信がない状態。
⑦ReVieの代表取締役である植西剛士氏にはLINE・電話で連絡がつくが、「確認します」と言う返答のみで、特に状況は変わらず。

＜対応＞
「経緯」の状況を元に、対処すべきは
①今後の賃料の確保②部屋の管理契約の正常化③2か月分の未納賃料の回収④出口戦略の再検討
の4点と考えました。それぞれ動いたことを記録します。

①今後の賃料の確保
まず反省からですが、入居状況や入居者の情報を把握しておらず、初動がかなり遅れました。
サブリースであっても、入居者と管理会社の間の賃貸契約書は確実に持っておくようにすべきでした。
その上で、まず優先すべきは、今後入居者からブレイズ株式会社ではなく、所有者である私に賃料が振り込まれるようにすることです。
そのためには、直接入居者とコンタクトを取ることが必要となり、以下のような方法が考えられます。
【追記】後述の「2重サブリース」契約だと、入居者様がブレイズ以外の支払先にちゃんと賃料を払っているケースがあるので、それをいきなり止めてしまうと、入居者様の信用情報に響くケースがあるようです。入居者様から直接賃料を振り込んでもらうようにするのは、契約が「入居者‐ブレイズ‐所有者」というケースであることが前提となります。

・直接訪問し、やりとりする。　※不在時に備え、投函できる書面も持参する。
・書面を送付し、振込先の変更を依頼する。
・管理組合（管理会社ではなく、マンション自体を管理をしている会社）の方に協力を仰ぐ
・所有物件近隣不動産に、物件売却の査定共に協力を仰ぐ。
・管理契約を切り替える予定の会社に協力を仰ぐ。

私の場合は、諸事情で直接訪問や自身での書面送付が難しかったため、管理組合の方に協力を仰ぎ、書面にて振込先変更の依頼を通知してくださることになりました。
また、ありがたいことに所有物件の近くの不動産屋さんの1つが「近いのでとりあえず入居状況を確認してきます」とわざわざ現地に行って確認してくれました。
【追記】管理組合から「介入できない」と回答されたというお声も伺っています。
協力してもらえるのはあくまで先方のご厚意なので、介入できないと言われたら素直に受け止めて、別の方法を検討しましょう。

とにかくいずれかの方法で、今後賃料が適切に振り込まれるように進めるのがまず重要かと思います。

②部屋の管理契約の正常化
賃料の未送金や連絡がつかないという状況では、当然安心して管理を任せられないので、別の会社に管理を切り替えましょう。
幸い他でお世話になっている方に力を借りることができ、内容証明で解約通知を送付し、管理を切り替える予定です。
ただし、解約の事由に当たるかどうかは、管理契約書の内容をしっかり確認した上で、必要に応じて弁護士に相談を仰ぐことをおススメします。
【追記】ブレイズから「過払い金などの精算が終わってから解約手続きをします」というLINEが届きましたが、契約不履行による契約解除であれば、先方の反応・手続きを待たず、解約通知をBLAZEが受け取った時点で、解約が成立するという弁護士の方の見解を伺っています。

【追記】二転三転しましたが、最終的にBLAZE以外のサブリース会社は存在していなかったようで、安心しています…！

③2か月分の未納賃料の回収
これは正直痛いですが、恐らく難しいかと思われます。
ブレイズ株式会社に、切り替え予定の別の管理会社さんから、解約通知と共に、支払の催告状をお送りするぐらいが関の山かと考えています。悔しいですが…！

④出口戦略の再検討
これは、大きく「速やかに売却」または「継続保有して運用」のいずれかに分かれると思います。
いずれの場合も、「月々のキャッシュフロー」「売却想定価格」「ローン残債」の3つを見比べながら出口戦略の再検討が必要です。

※尚、仮に売却する場合、賃料未送金の過去がある管理会社のままでは、買い手はつかないでしょうし、サブリース物件も敬遠されがちですので、売却する前提として、管理会社の切り替えは必須、できればサブリースではなく集金代行への切り替えをするのが望ましいでしょう。

いずれの場合もまずおすすめは「売却額の一括査定を行う」ことです。
査定を行うことで、まず「売却想定価格」と「ローン残債」のどちらが上なのかを見積もることができます。売却想定価格＞ローン残債　という状態で、納得がいくようであれば、即時売却も視野に入るでしょう。

ただし、一括査定はあくまで机上査定であること、また中には自社で取り扱いたいがために、実際の成約可能性のある額とかけ離れた額を提示してくる場合があるので、注意しましょう。
その場合は、「貴社で買い取っていただく場合はいくらになりますか？」「買い取り業者をご紹介いただくことは可能ですか？」と聞きましょう。

実際、私もほぼ購入時の価格を提示されて、この質問をすると、「弊社では利益がでないため買取ができないという結論になりました」という回答をしてくる不動産会社がありました。居住用としての用途なら別ですが、非常に高い査定額を出しておいて、いざ自分が買い取るとなると「利益が出ないから買えません」なんて手のひらを反すような不動産会社には依頼したくないですよね。

さて、問題は売却想定額＜ローン残債　となるケースです。
（残念ながら、この1件に巻き込まれておられる方は、恐らくこの状況の方が大半かと思います…泣）
その場合は、年間のキャッシュフロー（これも恐らくマイナスの方がほとんどでしょう）と、ローン残債が減っていくペースと、売却額が下がっていくペース、これらを検討して、損益分岐点を検討しましょう。

【追記】損益分岐点の出し方について詳しく知りたいというメッセージをいただきましたので追記します。

大前提として成り立たなければいけない図式としては、年額で見たときに、
ローン残債減少額＞年間のキャッシュフローマイナス分＋売却価格減少額という状態にならなければ、損益分岐は来ないことになり、単純に赤字額が増大していくことになります。
ローン残債減少額というのは、「元金」のみのことですので、利息を含めた返済総額ではないことにご注意ください。元金の割合は、元利均等返済であれば、毎月少しずつ増えていく＝ローン残債のペースは毎年上がっていく（金利上昇を考慮しなければ、ですが）ので、基本的にいずれかのタイミングでこの図式が成り立つタイミングは来ますが、それが遅すぎると、損益分岐を迎える前にローン完済となるということになります。
（そのまま賃貸を続けてプラスに転じるのを待つということもできなくはないですが、年齢的にもっと早く…という思いは皆さんお持ちだと思います）

具体的な数字を当てはめてみますと、例えばローンの元金返済額が月3万円、月々のキャッシュフローが－1万円、固定資産税が年5万円、1,500万円の物件が毎年1％ずつ価格下落していく、と想定しましょう。
最初の年はローン残債減少額が36万円、年間のキャッシュフローが12万円＋5万円で17万円、売却価格減少額が15万円となります。
つまり、36万円＞32万円（17万円＋15万円）のため、今すぐ売却するよりも、1年後に売却した方が、4万円利益が増える、ということになります。先ほど申し上げた通り、ローン残債減少額は2年後の方が大きくなりますから、年間のキャッシュフローが悪化したり、売却価格が急激に減少したりしない限り、年を経るごとに増える利益は上がっていく＝損益分岐点に近づく、ということになります。
ただし、賃料の減額、修繕積立金の増額、金利の変更のマイナス要素や、逆に還付金のプラス要素などの変数は加味されていないので、あくまで概算にはなります。
★ブログ自体に収支シュミレーションのダウンロードリンクを作成してみました。ダウンロードボタンからダウンロードしてみてください。
収支シュミレーション | 投資・読書・副業情報で人生応援 (readinginvestment.com)
以下の点にご留意いただいて、ご活用ください。
①素人づくりの大まかな概算シュミレーション用なので、その点ご容赦ください。
②ローン計算　→　収支計算　の順番で、オレンジ色のセル（必要なところのみ）入力いただくと、最終的に収支計算の右下の「総収支」が月ごとに把握できる仕様です。
③その「総収支」が黒字になるタイミングが、損益分岐点です。
④大きな変数は、売却想定額、売却想定額下落率、賃料の3つかと思います。色々数字を変えて、試してみてください。

詳細は伏せますが、これらの視点を元に私自身の物件で何パターンかシュミレーションを行った場合、まぁまぁ悲観的シュミレーションでは、即時売却すれば約550万円の赤字、後30年保有すれば約250万円の赤字（損益分岐は残念ながら来ない…泣）という結果になりました。

500万円の30年後の将来価値は、仮に3％／年の複利で運用したら、1,200万を超えることになるので、
今500万円を手放さず、月々のキャッシュフローが赤字であっても、もうしばらく保有し続けた方がよい、ということになります。

思いのほか長くなってしまいました。
現状と今後の動きについての記録、今まさに困っているあなたにとって、またこれから不動産投資を始めようと思われているあなたにとって、
何か参考になることが少しでもあれば嬉しいです。一緒に前を向いて、乗り越えていきましょう！