12月の賃料未納トラブル発生から対応を続け、一旦落ち着いた着地状況について記載します。
これまでの経緯と対策をまとめた記事はこちらから。
この記事では、解決すべき点として設定した以下4点に沿って書いていきます。
①入居者様からの賃料確保
②部屋の管理契約の正常化
③未納家賃の回収
④物件の出口戦略
直接同ケースの被害に合われている皆さんには、1つの事例として、
ご自身の状況をとらえる参考になれば嬉しいです。
また一般的な不動産投資であっても、管理会社（サブリース会社）からの賃料未納トラブル時の対応や、出口戦略検討の考え方は、共通する部分が多いかと思いますので、
そういった方にとっても、実際の事例を基に参考にしていただければ。
※契約形態は幸い「入居者様－BLAZE－私」の形で、本トラブルをより複雑にしているいわゆる「サブサブリース」ではありませんでした。
★この記事で分かること
①ReVie＆BLAZE社のトラブル対策と結果の事例（この事例との比較によるご自身の現在地）
②保有不動産の賃料未納トラブル発生時の対応方法
③不動産投資の出口戦略検討時の考え方
本記事の目次＆簡単な結論はこちら↓ ※タップ・クリックで読みたい項目に飛べます。
入居者様からの賃料確保：完了 ただし月額キャッシュフローが約11,000円悪化
入居者と無事連絡が取れ、新しい管理会社（詳細後述）を通して、こちらに賃料を振り込んでもらえるようになりました。
入居者との連絡に最終的に有効だったのは以下の2つの方法でした。
①建物管理組合の方及び常駐の管理人の方による直接アプローチ（文書投函＆直接声かけ）
②不動産会社の方に入居者情報を調べていただくアプローチ
結果的に、②のアプローチの方が圧倒的にスピードは早かったです。
アプローチを始めてから連絡が取れる状態になるまで、①は1か月半、②は2日でした。
②でお世話になった方のご厚意に甘えた形ではありましたが、やはり餅は餅屋ということでしょうか。
ただし、本来管理費・修繕積立金まで保証（まぁこれが異常だったのですが…）の契約だったため、
その分のキャッシュフローが約11,000円分悪化した形となりました。
部屋の管理契約の正常化：完了 管理費は交渉で5％→3％に
こちらも無事に完了しました。幸い別ルートで購入・保有していた物件があり、
その物件の管理会社さんにお願いできたので、候補探しから管理契約まで、
比較的スムーズに進めることができました。
管理会社をゼロから探す場合だと、SNSでやりとりしたり実際に動いてみた感触で以下の点がポイントかと思います。
①なんだかんだ大手が安心：
CMでお名前を聞くような会社はやはり対応がしっかりしていたと複数の方からお聞きしました。
②売却一括査定を活用：
物件周辺の不動産会社から候補を絞ることができます。（ただし営業電話等が来るのと、悪い不動産も交じっている可能性ありなので、見極めが重要。）
③管理費はダメ元で交渉してみる：
5％から3％にして欲しい、と相談してみたところその場で即決でOKいただけました。（ただし現入居者の契約中に限る条件付）
未納家賃の回収：断念 最終被害額は3か月分＋敷金（1か月分）で賃料4か月分
こちらは当初から諦めモードでしたが、やはりできませんでした。
賃料に関しては、11月・12月・1月の3か月分が未回収となりました。
入居者様と連絡が取れたのが1月下旬ごろで、当然その時点でお支払済だった3か月分の賃料は、
BLAZE社に請求するしかなく、内容証明にて督促したものの無しのつぶてでした。
また、原賃貸借契約時に入居者様がお支払いされた敷金もBLAZE社に渡っているため、
こちらも回収不可で、将来的な退去時の原状回復費等が発生した際には、
敷金もこちらで負担する必要があります。
物件の出口戦略：長期保有想定 判断の決め手は「現在価値＞将来価値」
前回の記事では、最終的な月々のキャッシュフローが決まる前に、
仮のキャッシュフローを基に出口戦略を検討していました。
（シュミレーションシートはこちら もちろん無料です。活用方法は前回の記事をご参照ください）
また、長期保有後の売却についてのリサーチをまとめてみましたので、こちらもご参考になれば。
確定した月々のキャッシュフローを基に再度シュミレーションをしてみたところ、
あくまで仮想ですが、後25年保有後に売却で黒字となりました。
大まかにシュミレーションの中身を記載します。
現時点での残債：1,700万円弱
即売却した際の現実的な物件売却想定価格：1,350万円
年間の収支：▲18万円（月▲1,1万円 固定資産税▲5万円）
年間残債返済額（元金のみ）：40万円
↑これに、売買手数料・物件価格下落・賃料下落・修繕積立金値上・空室率・ローン一括返済手数料
を加味してシュミレーションを行いました。
このシュミレーションに基づくと、今後の保有期間はざっくり以下の3つの時代に分かれます。
①向こう4年程度：収支悪化時代
この期間は、物件下落幅＞年間残債返済額－年間収支の時期となります。
イメージしやすいように、大まかに数字を当てはめてみます。
■今すぐ売却：1,350万円（物件売却価格）－1,700万円（残債）＝350万円のマイナス
■1年後に売却：1,323万円（物件売却価格）－1,660万円（1年後の残債）ー18万円（年間収支1年分）＝355万円のマイナス
※物件価格が1年ごとに2％下落するシュミレーション
細かい数字は異なりますが、このような形で後4年程度は、売却した場合、
350万円よりも収支のマイナス幅が大きい時期となります。
②6年目以降：収支改善時代
6年目以降になると、収支が改善していきます。
理由は、元利均等返済の場合、1年ごとに残債返済額が大きくなるためです。
これも数字を当てはめてイメージしてみましょう。
■6年目に売却した場合の収支：1,196万円（物件売却価格）－1,407万円（残債）ー108万円（年間収支赤字6年分）＝319万円のマイナス
■7年目に売却した場合の収支：1,172万円（物件売却価格）－1,362万円（残債）ー116万円（年間収支赤字7年分）＝306万円のマイナス
分かりやすいように賃料下落などを考慮していませんが、1年で13万円収支が改善しているということは、
仮に月額賃料が1万円（＝年額12万円）下がったとしても、1年保有した方が収支は改善するということです。
③25年目以降：黒字時代
これは②で説明した流れがそのまま続き、最終的に物件売却価格＞残債となり、
その他手数料などを払っても黒字になる時期となる、ということです。
いずれもあくまでシュミレーション上の話ですので、正直どうなるかわかりません。
退去≒修繕費の発生有無にも収支は影響されます。
私が長期保有を決めた背景には、現在価値＞将来価値の考え方があります。
これは、簡単に言うと、「今手元にある100万円は、20年後もらえる100万円より価値がある」ということです。
なぜなら、世の中には「利回り」というものが存在するからです。
仮に、今すぐ売却しても、20年後に売却しても、損失が350万円で変わらない、
というシュミレーションになったとしましょう。
先ほどの考え方に則ると、現在価値＞将来価値ですから、損失が出る場合は、
「今失う350万円の方が、将来失う350万円より損」ということです。
これも実際に数字で当てはめてみると、仮に350万円を、3％複利で20年運用したとしましょう。
20年後、いくらになると思いますか？なんと、632万円＝282万円も増えることになります。
その時に売却したとしたら、350万円－282万円＝68万円の損失で済むわけです。
3％の複利運用なんて、そんなうまい話あるの？という声が聞こえてきそうですが、
東証プライムの配当利回り平均は2.59％です。
また、私は株式投資もしており、保有している株の1つにコニカミノルタがありますが、
コニカミノルタの配当利回りは3.51％です。
3％というのは、全然非現実的な数字じゃないですよね。
この考え方に基づいて、特に向こう4年程度は多少収支が悪化するとしても、
その分を別の投資に回すなどで補える可能性が十分にあるので、
長期保有の方向に舵を取りました。
※ただ、収支によってはリスクが大きすぎるケースも十分にありますし、
またBLAZE社が関わったいわくつきの物件と早く手を切りたい、
という心情面で売却に向かわれる方のお気持ち、私も同じ被害者ですから、
十分に分かります。あくまで私個人の考え方として紹介いたしました。
おまけ：編集後記
一旦は一段落、これからのことは神のみぞ知る…というところでしょうか。
根本的な考え方として、物事を理解する時にシンプルかつ有効なのが「比較する」という方法だと思っています。
その比較対象として事例を記事にすることで、少しでも皆さんの参考になればという思いで記事にまとめました。
また、ここに至るまで、Twitterをはじめたくさんの方とやりとりさせていただき、
実際的なもの・精神的なもの含め、アドバイスやコメントをいただいた方がたくさんいらっしゃいます。
この場を借りて御礼申し上げます。
もっとこんな点が知りたいということなどありましたら、可能な範囲でお答えいたしますので、
コメントやお問い合わせからお気軽にご連絡ください。
また、サブサブリースの契約形態で、その解除ができずに困っておられる方ともSNSでたくさんやりとりしています。
解除に当たって、何かうまくいった方法等ご存じの方がおられましたら、教えていただけると嬉しいです。