■不動産投資の仕組
簡単に言うと、「元手を０、または限りなく少なくした資産形成の手段」と言えます。
大きな流れとしては、
①銀行でローンを組み、不動産を購入
②入居者から、毎月家賃収入をいただく
③その家賃収入を、ローン返済に充てる
④「売却」または「賃貸継続による家賃収入」で利益を得る
となります。
以下にざっくりとした例を挙げて見てみましょう。
①1,500万円で物件を購入
②ローン返済額は月々6万円（分かりやすく元本は4万円、金利分が2万円で固定のままとします）
③物件購入者が支払う管理費・修繕積立金は月々1万円
④賃料は月々6.5万円
とすると、月々5千円のマイナス、年額で言うと6万円のマイナス、ということになりますね。
このケースで、収益を出す2つのパターンを考えてみましょう。
■売却の場合
例えば、10年後にマンションが1,200万円で売れたとします。
経費として支払ったのは6万円×10年で60万円。
ローン残額は4万円×12か月＝年48万円の返済となり、10年で480万円が返済済みで、残りは1,020万円ですね。ということは、
1,200万円‐1,020万円＝180万円が利益となります。
■賃貸による家賃収入を得る場合
売却の時と同じ条件で、10年後に、ローンを一括返済したとしましょう。
一括返済までにかかった費用は60万円、ローン返済に1,020万円必要だから、
合わせて1,080万円を経費として支払ったことになりますね。
そのまま、月6万5千円の家賃収入があるとすると、年78万円の収入となるので、
1,080万円÷18万円＝13.8 つまり、13.8年で経費を回収し、その後は賃料がすべて収益となります。
大まかな仕組は以上の通りですが、もちろんこれは非常に簡素化して書いています。
毎年の固定資産税、部屋の修繕、賃料が入ってこない空室期間、ローン金利の変化、賃料の変化、売却時の手数料など、さまざま要素に収益は左右されることになります。
もちろん景気の動向などマクロの視点も影響してきます。
と、偉そうなことを書いていたら、購入した物件でトラブルが発生…泣
同様のトラブルに見舞われる方を少しでも減らすことと、自分自身への戒めのために、
経緯と対応策を記録しました → こちら
※参考：物件購入時に必要な費用例
①司法書士、登録免許税、印紙税170,175円
②ローン契約時印紙税20,000円
③司法書士報酬額103,680円
④銀行事務手数料108,000円
⑤管理費・修繕積立金11,260円
⑥振込手数料など1,512円
→合計で約415,000円
また、取得の翌年（正確には１月１日時点で不動産を保有していた年）には、
初年度のみ不動産取得税がかかり、1Kの物件で約13万円でした。
加えて、毎年必要になる固定資産税は約5万円強でした。